“L’Angolo del diritto”, a cura dell’Avv. Matteo Cabras
Sempre più spesso, nell’ambito della vita condominiale, i residenti sentono la necessità e/o l’esigenza di revocare l’incarico a suo tempo affidato all’amministratore di condominio. Tali fattispecie, in seguito alle più recenti pronunce giurisprudenziali, sono state regolate con maggior rigore e severità. L’art. 1129, comma 11 c.c. novellato dalla legge n. 220/2012 dispone che «la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea». La revoca immotivata o senza giusta causa pone tuttavia due ordini di problemi: l’eventuale diritto al risarcimento dei danni da parte dell’amministratore oltre che al compenso. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno disposto definitivamente che, nelle ipotesi di revoca prima della scadenza, l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell’incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato. Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l’esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell’eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all’amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c. Esistono poi casi in cui sono i singoli condomini a domandare all’organo giudicante la revoca dell’amministratore. Tale provvedimento può essere richiesto, anche da un singolo condomino, qualora l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni; l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione; in caso di gravi irregolarità quali l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma (conto corrente bancario o postale); la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute; l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità); l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina); gravi irregolarità fiscali; mancata notizia, ai condomini, della convocazione in giudizio per la revisione delle tabelle millesimali. Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
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